La fiducia nel mattone è alta, o meglio, nella provincia di Forlì-Cesena non è mai stata così alta dopo la grande crisi immobiliare di oltre un decennio fa. In tutto il territorio si sono registrate infatti forti crescite nel numero di compravendite portate a termine, come testimoniano i dati seguenti relativi al mercato immobiliare.
Per dare un ordine di grandezza, si consideri che, appena 10 anni fa, nel 2012, sono state 2.855 le compravendite portate a termine in tutto il territorio; l’anno scorso, invece, ben 5.268, cioè l’84,5% in più. Anche viaggiando verso dati più recenti, però, la crescita percentuale ha toccato picchi importanti: +33,3% rispetto al 2020, quando le compravendite furono 3.952; e +29,7% rispetto all’anno precedente, quando le transazioni si fermarono a quota 4.062.
I motivi di questo andamento, che nei paragrafi che seguono analizzeremo nel dettaglio grazie ai dati forniti dall’OMI, l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, sono molteplici e da ricercare in una situazione generale che risulta estremamente favorevole sia alla vendita che all’acquisto, per diversi motivi.
Mercato immobiliare in Italia.
Il settore delle compravendite è in grande crescita anche a livello nazionale. In tutta la Penisola, infatti, si registrano grandi crescite, in termini percentuali, sia nel confronto con l’anno passato, che rispetto a quello precedente. Rispetto al 2020, anno che sappiamo essere profondamente influenzato dalla pandemia mondiale e dal lockdown nazionale che, di fatto, ha bloccato l’intero settore per più di due mesi, si parla di circa 190mila transazioni in più, su un totale che 2021 è stato poco meno di 750mila unità. La crescita percentuale, quindi, risulta tra le più alte registrate negli ultimi anni, con un +34,1%, sul periodo di 12 mesi.
Il confronto con il 2020, come detto, risulta decisamente impari, a causa della crisi sanitaria globale e dell’instabilità generale da essa provocata. Possiamo però affermare che l’andamento del settore è estremamente positivo perché, anche rispetto al 2019, la crescita del numero di transazioni è stata molto significativa. Si parla di un +23,9%, valore che ci racconta di come sia comunque altissima la fiducia nell’immobiliare e negli investimenti nel mattone.
Il settore residenziale a Cesena.
La crescita registrata l’anno scorso nella provincia di Forlì-Cesena è stata omogenea da qualunque punto di vista la si analizzi. Le variazioni percentuali, infatti, si sono attestate tra il +37,3% del solo comune di Forlì tra 2020 e 2021; e il +27,4% del resto della provincia, tra 2021 e 2019.
L’OMI considera Cesena e i Comuni della Valle del Rubicone come un’unica area, ma i dati ufficiali relativi all’andamento nel 2021 non sono ancora stati pubblicati. Possiamo, però, sulla base della nostra lunga esperienza e sulle analisi effettuare sullo storico degli anni passati, fare una previsione della crescita relativa nelle nostre zone.
Di norma, infatti, in questi territori si conclude circa il 35-38% delle trattative totali dell’intera provincia. Possiamo dunque aspettarci, per il 2021, un numero di transizioni che si aggiri intorno alle 1.900 unità circa. Partendo da questo presupposto, la situazione del Comune di Cesena e delle zone limitrofe è allineata con il resto della provincia. Una crescita forte e solida, che si aggira intorno al +35% sul 2020, quando le compravendite furono 1.402, e al +25% sul 2019, quando se ne registrarono 1.531.
Fiducia e condizioni favorevoli del mercato immobiliare.
Come anticipato ad inizio articolo, il momento storico è tanto favorevole per vendere, quanto per acquistare. È ovvio, quindi, che l’incontro di queste due esigenze opposte e complementari generino le condizioni perfette per la crescita del mercato immobiliare. Proviamo quindi ad analizzare quali sono i principali fattori che hanno così inciso sull’andamento del settore, nel 2021.
I principali trend del mercato immobiliare.
Alle volte i trend di mercato sono “mode passeggere”, altre invece sono veri e propri spostamenti dell’interesse e degli investimenti. In questo caso, l’andamento pare essersi consolidato e poter influenzare il mercato ancora per molto tempo. Tutto nasce dal primo lockdown nazionale di marzo-aprile 2020, quando molte persone sono uscite “scottate” dalle restrizioni; al contempo, però, hanno riscoperto il valore di abitazioni con metrature più ampie, ambienti in cui dedicarsi alle proprie passioni e, soprattutto, di spazi all’aperto.
Queste tipologie di immobili, nel corso degli ultimi anni, avevano perso appeal, a favore di soluzioni decisamente più piccole e, per certi versi, funzionali. Inoltre, per loro stessa natura, sono molto più semplici da trovare, e ad un prezzo inferiore, in periferia e in provincia, piuttosto che nelle zone più interne dei principali centri urbani.
Ed è proprio in questa direzione che si sta spostando una buona fetta di mercato! Il risultato è che molti immobili in vendita da tempo, principalmente perché troppo grandi o in zone poco richieste, hanno riacquistato valore e sono stati finalmente acquistati.
Il sostegno delle detrazioni fiscali.
Un discorso in un certo senso analogo si può fare in riferimento alla spinta al settore data dalle detrazioni e dai bonus fiscali dedicati al mondo della casa. Perché, se da una parte abbiamo delle agevolazioni pensate per favorire l’acquisto, in particolare della prima casa, che ovviamente ha l’obiettivo di muovere il mercato ed allargare il pubblico dei potenziali acquirenti; dall’altra abbiamo tutti i bonus introdotti per migliorare la qualità del costruito, un’opportunità per entrambe le parti in gioco.
I proprietari, infatti, intervenendo con lavori mirati sui propri immobili, non fanno che aumentarne tanto l’appetibilità sul mercato, quanto il valore. Per gli acquirenti, invece, l’occasione è la consapevolezza di poter acquistare abitazioni anche non in perfetto stato. La ristrutturazione e l’efficientamento degli stessi, infatti, sono lavori detraibili almeno al 50%. Pertanto, immobili in vendita da tempo possono ritrovare un mercato florido sia prima, che dopo essere stati rimessi a nuovo.
La favorevole situazione mutui.
Per concludere, è indubbio che il 2021 sia stato un anno d’oro per richiedere un mutuo e, quindi, per acquistare casa tramite finanziamento. Negli ultimi tempi, infatti, le banche e gli istituti di credito hanno aumentato di molto il numero di pratiche approvate, ma non solo! Sono anni che i tassi d’interesse sui mutui sono ai minimi storici e seppur in crescita, rimangono ancora relativamente bassi. Detto questo, è anche vero che, nonostante il Governo abbia stanziato fondi e si ponga da garante per l’ottenimento di prestiti di richiedenti con particolari requisiti, questa è una situazione che non è destinata a durare in eterno.
